Взыскание неустойки с застройщика: в каких случаях и как можно оформить
Неустойка представляет собой компенсацию за невыполнение своих обязательств. Часто при заключении ДДУ дольщики сталкиваются с нарушениями, связанными с невыполнением сроков сдачи объекта, или недоделками, выявленными после завершения строительства. В любой из таких ситуаций следует направить претензию к взысканию неустойки с застройщика. Причём сделать это можно как в досудебном порядке, так и с помощью судебных инстанций.
Содержание
Основания на взыскание компенсации
Имеется ряд оснований, по которым покупатель правомочен выдвинуть претензии по оплате неустойки застройщику. Среди них обычно выставляются следующие требования:
- несвоевременная сдача объекта дольщику;
- отказ передачи квартиры в эксплуатацию покупателю;
- низкое качество материалов;
- разница фактических метров квартиры и площади, указанной в ДДУ;
- затягивание сроков устранения указанных покупателем недостатков и недоделок в жилом помещении.
Обнаруженные нарушения по усмотрению покупателя могут быть устранены одним из предлагаемых способов:
- безвозмездное проведение застройщиком работ;
- уменьшение стоимости договора;
- компенсация расходов, которые будут направлены на устранение неполадок самим дольщиком.
При выявлении разницы между фактической площадью объекта и его проектными метрами возможно принятие следующего решения:
- если построенная квартира оказалась больше проектной, а в ДДУ не было включено никакого пункта по данному вопросу, то продавец недвижимости не вправе требовать дополнительную оплату с покупателя.
- при меньшем метраже квартиры следует написать заявление на руководителя строительной компании. В нём нужно выдвинуть требование по возврату денег за недостающие квадратные метры. В документе указываются банковские реквизиты покупателя для перечисления средств компенсации.
Несвоевременная сдача объекта — одно из оснований на взыскание неустойки
Как рассчитать сумму неустойки
При перенесении сроков сдачи жилья гражданин вправе требовать компенсацию за просроченное время. Для расчёта суммы неустойки следует воспользоваться формулой: Сн = Кд * 1/300 Ср * Сд * К,
где Сн — размер неустойки;
Кд — дни просрочки;
Ср — ставка рефинансирования на момент выполнения обязательства (с 26/03/2018 год — 7,25%);
Сд — цена ДДУ;
К — коэффициент, который для физических лиц принимает значение 2, для юридических — 1.
Пример. Стоимость приобретаемой квартиры в ДДУ составляет 2,2 млн рублей. Срок сдачи объекта в эксплуатацию, указанный в договоре, соответствует 4 кварталу 2017 года. Квартира после завершения 1 квартала 2018 года не была передана дольщику.
В данном примере датой плановой передачи квартиры считается 31/12/2017 года. Расчёт производится на 10/04/2018 года. Срок неустойки составляет 100 дней.
Сн = 100 дней * 1/300 * 7,25%/100%* 2 200 000 рублей = 106 333 рублей.
При невыполнении обязательств по обнаруженным недостаткам в жилом помещении взимаются пени (статья 7 ФЗ №214) в размере 1% (статья 23 Закон «О защите прав потребителей»):
- от стоимости, требующейся для устранения недоделок, при признании жилья, пригодным для проживания;
- от цены договора ДДУ при установлении невозможности нахождения в квартире.
Пример. Недостатки в купленной квартире стоимостью 2 млн рублей были обнаружены 25/01/2018 года. Через 2 недели они были полностью устранены. Стоимость работ на проведение ремонта составила 25 000 рублей.
В данной ситуации квартира для проживания считается пригодной, поэтому расчёт неустойки производится от суммы, затраченной на ремонт.
Сн = 25 000 рублей * 1%/100% * 14 дней = 3 500 рублей
Если возникнет ситуация, когда без устранения недочётов проживание в квартире невозможно, то расчёт будет произведён от суммы, указанной в ДДУ.
Сн = 2 000 000 рублей * 1%/100% * 14 дней = 280 000 рублей.
Порядок взыскания неустойки с застройщика
Имеется несколько способов получения денежной компенсации по неустойке.
Решение проблемы в досудебном порядке
Покупателем составляется досудебная претензия, которая непосредственно передаётся застройщику. Доставка претензии осуществляется любым удобным для покупателя жилья способом:
- личная передача документов. Потребуется 2 экземпляра. На одном при передаче в организацию претензии проставляется дата его принятия и печать застройщика. В случае неудовлетворения поданной претензии данный экземпляр прилагается к исковому заявлению, направляемому в суд.
- почтовым переводом. Следует посылать письмом с уведомлением. Данные бумаги при обращении в судебную инстанцию служат доказательством обращения с претензией к строительной организации.
- курьерская доставка. Требуется заверенный документ о доставке претензии в организацию.
В тексте претензии нужно указать:
- точный юридический адрес застройщика;
- месторасположение построенного здания, где находится квартира дольщика. Если номер дома ещё не присвоен, то нужно указать строительный адрес, который имеется в проектной документации;
- подробное описание приобретённой жилплощади: метраж, этаж, наличие внутренних коммуникаций;
- обязательно вписывается в претензию номер и дата заключённого ДДУ;
- вносятся сведения по всем платёжным документам.
При урегулировании вопроса в досудебном порядке оформленная претензия передаётся застройщику
Все копии упомянутых в претензии бумаг нужно приложить к заявлению. К документу обычно добавляют схему расчёта компенсируемой суммы. От того, насколько юридически грамотно будет составлена претензия, зависит исход дела.
Помимо штрафных санкций, дольщик на законных основаниях имеет право потребовать сумму упущенной выгоды (статья 15 ГК РФ):
- если квартира не была сдана в срок и покупатель был вынужден проживать на съёмной территории, то сумма, вносимая за аренду, может быть указана в претензии. В этом случае потребуется приложить копию арендного договора или договора найма на квартиру или комнату.
- к упущенной выгоде можно отнести и выплату ипотечных процентов пока квартира не оформлена в собственность. Нужно предоставить копию банковского договора об ипотеке.
Подача иска в суд
При отказе застройщика рассмотреть дела по неустойке в добровольном порядке следует направить иск в суд. Подавать заявление можно:
- по месту жительства заявителя;
- по месту расположения строящейся квартиры;
- по юридическому адресу застройщика;
- по указанному адресу в ДДУ.
Рекомендуется предоставлять заявление в индивидуальном порядке. Массовое обращение дольщиков в суд обычно затягивает рассмотрение дела. При неявке одного из истцов судебное разбирательство будет откладываться. За это время застройщик может обанкротиться.
В заявлении нужно указать:
- наименование суда;
- сведения об истце;
- информацию об ответчике;
- цену подаваемого иска;
- номер и дату договора ДДУ;
- расчёт упущенной выгоды и понесённых убытков;
- расчёт неустойки и штрафных санкций.
Исковое заявление составляется в трёх экземплярах
В иске обязательно выдвигаются требования потерпевшей стороны, вносится перечень прилагаемых к делу документов:
- копия паспорта истца;
- копии претензий, ранее направляемых застройщику (Должен быть соблюдён 10-дневный срок передачи документа строительной компании);
- ответ застройщика на выдвигаемые претензии (если имеется);
- копия договора ДДУ;
- копия оплаченных квитанций.
Заявление оформляется в 3-х экземплярах. При подаче в суд на одном из них будет проставлена отметка о принятии к рассмотрению. Этот экземпляр остается у истца. Через 2 недели заявитель получит уведомление о дате рассмотрения дела в суде.
Для дел стоимость, которых превышает сумму 1 млн рублей (часть 3 статья 333.36 НК РФ), требуется оплатить госпошлину. Её размер составит (пункт 1 статья 333.19 НК РФ) 13 200 рублей и дополнительно 0,5% от суммы, превышающей 1 млн рублей. Например, цена выдвигаемого иска, указанного в заявлении, составляет 1,1 млн рублей. Гражданину придётся заплатить: 13 200 + 0,5%/100% * (1 100 000–1 000 000) = 13 700 рублей.
Рекомендуется подавать иск на сумму, меньшую 1 млн рублей, а затем ходатайствовать в суде об изменении стоимости претензии.
Дольщик имеет право на получение денежной суммы в виде штрафа в размере 50% от величины удовлетворённых судом требований. Данная возможность прописана в Законе «О защите прав потребителей» и предоставляется гражданину при отказе застройщиком выполнить условия, содержащиеся в претензии.
При выигрыше дела гражданин имеет право компенсировать за счёт ответчика судебные издержки (оплата госпошлины, услуги юриста).
Подобные дела рассматриваются в судах в течение 2-х месяцев. Обычно судьи принимают сторону дольщика, если представлены полностью документы с доказательной базой.
Контроль исполнения решения суда
При вынесении решения суда в пользу дольщика обе стороны дела в течение 10 дней получают об этом постановление. Обжаловать иск застройщик имеет право в течение 30 дней с момента вынесения судебного предписания. Если апелляция не выдвигается, то истец получает на руки исполнительный лист, по которому взыскивается компенсация со строительной компании. Имеется 2 способа получения денежных средств:
- документ можно самостоятельно передать в банк застройщика. Для этого нужно уточнить реквизиты банковской организации. Сделать это можно на сайте налоговой инспекции, оформив запрос. Далее в банке заполняется форма заявления о взыскании суммы по исполнительному листу. В ней указываются реквизиты покупателя, куда должны быть направлены денежные средства.
- исполнительный лист можно передать в службу судебных приставов. Инспектор данной организации будет заниматься дальнейшим оформлением получения денег дольщиком.
В течение 3-х дней после подачи заявления в банк сумма перечисляется на счёт физического лица. Если средств на счёте ответчика недостаточно, то заявка будет включена в очередь. При появлении денег они должны быть переведены дольщику.
В течение 10 дней обе стороны получают постановление суда
Если строительная компания не согласна с решением суда и подала апелляцию, с ней следует ознакомиться. Получить документ можно в суде, где рассматривалось дело. Нужно подготовить ответ на все претензии, указанные в апелляционной жалобе. Часто происходит перекладывание ответственности на дольщика. Указывается, что объект был готов к сроку, а покупатель вовремя не подписал акт приёмки. О том, что у дольщика были претензии, застройщик обычно умалчивает. Покупателю жилья лучше принимать участие при рассмотрении апелляции. Гарантия оставления судом прежнего решения в этом случае велика.
Другой уловкой застройщика является затягивание дела. Он просит провести ненужную строительную экспертизу или переносит рассмотрение дела на более поздние сроки. Дольщик в таких ситуациях теряет терпение и готов пойти на мирное урегулирование процесса.
При подписании ДДУ в него должны быть включены следующие важные пункты: обязанности сторон, сроки введения дома в эксплуатацию, компенсации в случае нарушения условий договора. При отступлении от указанных условий для каждой из сторон наступает ответственность, которую можно мирно урегулировать. При нарушении договора застройщиком и несогласии удовлетворить письменные претензии дольщика дело передаётся в суд, где принимается окончательное решение по спорным вопросам ДДУ.
