Самовольная постройка: последствия и риски для владельцев
Многим владельцам земельных участков кажется естественным возводить на своей территории любые строения по своему усмотрению. Гараж, баня, пристройка к дому или даже новый жилой дом — кажется, что если земля в собственности, то и ограничения минимальны. Однако российское законодательство смотрит на этот вопрос гораздо строже. Игнорирование установленных правил может привести к тому, что ваше творение будет признано «самовольной постройкой», а это чревато весьма серьёзными и неприятными последствиями.
Что закон называет самостроем
Статья 222 Гражданского кодекса РФ даёт чёткое определение самовольной постройки. Ею признаётся здание, сооружение или иное строение, которое:
- Возведено на земельном участке, не предоставленном для этих целей в установленном законом порядке. Например, вы построили капитальный объект на земле, предназначенной исключительно для ведения огородничества, где разрешено лишь возведение некапитальных строений.
- Создано на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта. Даже если участок принадлежит вам на праве собственности, его целевое назначение может быть строго регламентировано (например, только для индивидуального жилищного строительства, а вы возводите коммерческий объект).
- Построено без получения необходимых разрешений. Это одна из самых распространённых причин признания постройки самовольной — отсутствие разрешения на строительство или уведомления о начале строительства.
- Возведено с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Даже при наличии всех разрешений, если объект построен с грубыми отступлениями от утверждённого проекта, СНиПов, ГОСТов или других обязательных требований, он может быть квалифицирован как самострой.
Чем рискует владелец самостроя
Основная проблема заключается в том, что на самовольную постройку не возникает право собственности. Это означает целый ряд ограничений и рисков:
- Вы не сможете законно продать, подарить, завещать или сдать в аренду такой объект.
- Невозможно будет зарегистрировать право собственности на постройку в Росреестре и получить на неё официальные документы.
- Легальное подключение к инженерным коммуникациям (электричество, газ, вода, канализация) становится крайне затруднительным или невозможным.
- В случае повреждения или утраты объекта (например, из-за пожара или стихийного бедствия) получение страхового возмещения будет проблематичным.
Но самое серьёзное последствие — самовольная постройка по общему правилу подлежит сносу. Снос осуществляется либо лицом, осуществившим постройку, либо за его счёт. Решение о сносе может быть принято как судом, так и, в определённых законом случаях (например, если постройка возведена на участке, не предназначенном для строительства, находится в зоне с особыми условиями использования территорий или на землях общего пользования), органами местного самоуправления во внесудебном порядке.
Иллюзия контроля и суровая реальность
Многие ошибочно полагают, что если постройка находится на их собственном участке и «никому не мешает», то никаких проблем не возникнет. К сожалению, это опасное заблуждение. Даже если соседи не выражают претензий, факт самовольного строительства может быть выявлен в ходе плановой или внеплановой проверки со стороны надзорных органов, при попытке совершить с земельным участком какую-либо юридическую сделку или при возникновении споров.
Несмотря на строгость закона, возможность легализации самовольной постройки существует, хотя этот процесс, как правило, сложен и требует серьёзной подготовки, включая сбор доказательств безопасности объекта и его соответствия нормам. Часто для этого требуется проведение строительно-технической экспертизы и разработка проектной документации.
Если вы столкнулись с такой проблемой, важно понимать, что пренебрежение законом в вопросах строительства — это путь к финансовым потерям и риску утраты самой постройки.
Для оценки перспектив узаконивания самостроя и подготовки всех необходимых документов целесообразно обратиться к следующим специалистам:
- Юрист или адвокат. Юридическая консультация — первое, что потребуется сделать перед началом процедуры легализации объекта. Специалист изучит ситуацию, оценит риски, подготовит стратегию действий и поможет правильно составить необходимые заявления и ходатайства.
- Архитектор-проектировщик. Архитектурный проект необходим, если объект возведён незаконно либо существенно отличается от ранее утверждённого проекта. Специалист выполнит эскизное проектирование, создаст техническую документацию и проверит объект на предмет соответствия строительным нормам и правилам.
- Инженер-строитель или кадастровый инженер. Инженеры проведут техническое обследование здания, определят состояние конструкций, обеспечат выполнение топографической съёмки участка и выдадут заключение о безопасности эксплуатации объекта. Кадастровые инженеры внесут изменения в кадастровую документацию земельного участка и построенного сооружения.
- Земельный юрист. Специалист по земельному праву поможет разобраться с вопросами права собственности на землю, оформлением прав на участок, заключением договоров аренды или купли-продажи земли, а также урегулирует споры с соседями относительно границ земельных участков.
- Консультант по градостроительным вопросам. Этот специалист разъясняет правила застройки территории, требования местных властей, условия подключения коммуникаций и помогает подготовить пакет документации для подачи в уполномоченные органы власти.
- Оценщик недвижимости. Оценка рыночной стоимости постройки необходима для уплаты налогов, страховых взносов, оформления кредита под залог недвижимости и иных целей.